住宅ローンシミュレーター

最終更新: 2026年3月

住宅ローンの毎月返済額は借入額・金利・返済期間で決まります。例えば3,000万円を金利1.5%・35年で借りると月々約91,855円です。年収の25%以内が安全な返済比率の目安。本ツールでは繰上返済や住宅ローン控除の効果もシミュレーションできます。

住宅ローンの月々返済額・借入可能額・住宅ローン控除額を一括シミュレーション。元利均等・元金均等返済に対応し、2026年の控除制度変更にも対応しています。

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シミュレーション結果

毎月返済額 -
総返済額 -
利息総額 -
年ごとの返済内訳を表示
年年間返済額うち元金うち利息残高
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シミュレーション結果

借入可能額 -
月々返済可能額 -
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シミュレーション結果

控除総額（最大） -
控除期間 -
借入限度額 -
年目年末残高控除対象残高控除額
控除総額-

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住宅ローンの基礎知識

元利均等返済と元金均等返済の違い

元利均等返済は、毎月の返済額（元金+利息）が一定になる方式です。返済計画が立てやすい反面、返済初期は利息の割合が大きく、元金がなかなか減りません。元金均等返済は、毎月の元金返済額が一定で、利息は残高に応じて減っていく方式です。初回の返済額は大きくなりますが、総返済額は元利均等より少なくなります。

変動金利と固定金利

変動金利は半年ごとに金利が見直され、2026年3月現在は年0.3〜0.5%台が主流です。固定金利は借入時の金利が全期間固定され、安心感がある反面、変動より高めに設定されています。フラット35（全期間固定）は2026年3月時点で年1.5〜2.0%台です。金利上昇リスクを取れるかどうかが選択のポイントです。

住宅ローン控除（減税）の仕組み

住宅ローン控除は、年末の住宅ローン残高の0.7%が所得税（控除しきれない分は住民税）から差し引かれる制度です。2024年からの制度改正で、新築住宅は省エネ性能に応じて借入限度額が異なります。

2026年の制度改正ポイント

  • 借入限度額の引き下げ: 新築住宅は2025年入居より限度額が縮小（ZEH: 4,500万→4,000万円、省エネ: 4,000万→3,500万円、長期優良: 5,000万→4,000万円→中古併せて変更）
  • 中古住宅: 2026年入居から控除期間が10年→13年に延長
  • 所得要件: 合計所得金額2,000万円以下（変更なし）
  • 床面積要件: 50平米以上（合計所得1,000万円以下なら40平米以上）

よくある質問（FAQ）

繰上返済はシミュレーションできますか？
現在のバージョンでは繰上返済には対応していません。繰上返済を行うと総返済額は本シミュレーションの結果より少なくなります。期間短縮型と返済額軽減型があり、利息削減効果は期間短縮型のほうが大きくなります。
ボーナス返済の割合はどれくらいが適切ですか？
一般的に、ボーナス返済は総借入額の40%以内に抑えることが推奨されています。ボーナスは景気や会社の業績に左右されるため、ボーナスに過度に依存した返済計画はリスクがあります。
住宅ローン控除は確定申告が必要ですか？
初年度は確定申告が必要です。2年目以降は、会社員の場合は年末調整で控除を受けられます。必要書類は、登記事項証明書・売買契約書・住民票・源泉徴収票・ローンの年末残高証明書などです。
関連ツール: 不動産売却の税金計算シミュレーター — 住宅の売却を検討中の方へ。譲渡所得税や3,000万円特別控除の適用をシミュレーションできます。

免責事項

本ツールの計算結果はあくまで概算・目安であり、実際の返済額や控除額を保証するものではありません。

  • 金融機関の審査基準・手数料・保証料等は考慮されていません。
  • 住宅ローン控除額は所得税・住民税の納税額が上限となりますが、本ツールでは所得税額の計算は行っていません。
  • 実際の借入条件は金融機関にお問い合わせください。
  • 税制は変更される可能性があります。最新情報は国税庁のWebサイト等をご確認ください。