住宅ローンシミュレーター
最終更新: 2026年3月
💡 30秒でわかるポイント
- 住宅ローンの月々返済額：3,000万円・金利1.5%・35年で月約91,855円
- 安全な返済比率は年収の25%以内（年収500万なら月約10.4万円まで）
- 元利均等返済は毎月定額で管理しやすく、元金均等返済は総利息が少ない
- 住宅ローン控除は最大13年間、年末残高の0.7%が税額控除される
住宅ローンの毎月返済額は借入額・金利・返済期間で決まります。例えば3,000万円を金利1.5%・35年で借りると月々約91,855円です。年収の25%以内が安全な返済比率の目安。本ツールでは繰上返済や住宅ローン控除の効果もシミュレーションできます。
住宅ローンの月々返済額・借入可能額・住宅ローン控除額を一括シミュレーション。元利均等・元金均等返済に対応し、2026年の控除制度変更にも対応しています。
借入額別・月々の返済額早見表【金利別】
| 借入額 | 金利0.5% | 金利1.0% | 金利1.5% | 金利2.0% | 総返済額（1.5%） |
|---|---|---|---|---|---|
| 2,000万円 | 51,917円 | 56,457円 | 61,237円 | 66,253円 | 約2,572万円 |
| 2,500万円 | 64,896円 | 70,571円 | 76,546円 | 82,816円 | 約3,215万円 |
| 3,000万円 | 77,876円 | 84,685円 | 91,855円 | 99,379円 | 約3,858万円 |
| 3,500万円 | 90,855円 | 98,799円 | 107,164円 | 115,942円 | 約4,501万円 |
| 4,000万円 | 103,834円 | 112,914円 | 122,473円 | 132,505円 | 約5,144万円 |
| 4,500万円 | 116,814円 | 127,028円 | 137,782円 | 149,069円 | 約5,787万円 |
| 5,000万円 | 129,793円 | 141,142円 | 153,092円 | 165,632円 | 約6,430万円 |
※元利均等返済・返済期間35年・ボーナス返済なしの場合。
よくあるパターンで試す:
シミュレーション結果
年ごとの返済内訳を表示
| 年 | 年間返済額 | うち元金 | うち利息 | 残高 |
|---|
シミュレーション結果
シミュレーション結果
| 年目 | 年末残高 | 控除対象残高 | 控除額 |
|---|---|---|---|
| 控除総額 | - | ||
住宅ローンの基礎知識
元利均等返済と元金均等返済の違い
元利均等返済は、毎月の返済額（元金+利息）が一定になる方式です。返済計画が立てやすい反面、返済初期は利息の割合が大きく、元金がなかなか減りません。元金均等返済は、毎月の元金返済額が一定で、利息は残高に応じて減っていく方式です。初回の返済額は大きくなりますが、総返済額は元利均等より少なくなります。
変動金利と固定金利
変動金利は半年ごとに金利が見直され、2026年3月現在は年0.3〜0.5%台が主流です。固定金利は借入時の金利が全期間固定され、安心感がある反面、変動より高めに設定されています。フラット35（全期間固定）は2026年3月時点で年1.5〜2.0%台です。金利上昇リスクを取れるかどうかが選択のポイントです。
住宅ローン控除（減税）の仕組み
住宅ローン控除は、年末の住宅ローン残高の0.7%が所得税（控除しきれない分は住民税）から差し引かれる制度です。2024年からの制度改正で、新築住宅は省エネ性能に応じて借入限度額が異なります。
2026年の制度改正ポイント
- 借入限度額の引き下げ: 新築住宅は2025年入居より限度額が縮小（ZEH: 4,500万→4,000万円、省エネ: 4,000万→3,500万円、長期優良: 5,000万→4,000万円→中古併せて変更）
- 中古住宅: 2026年入居から控除期間が10年→13年に延長
- 所得要件: 合計所得金額2,000万円以下（変更なし）
- 床面積要件: 50平米以上（合計所得1,000万円以下なら40平米以上）
FP2級からのアドバイス 住宅ローンで判断を誤らないための3つの視点
- 「金利」より「総支払額」で比較する：変動0.4%とフラット35の1.8%では金利差1.4%に見えますが、3,500万円35年の総支払額差は約1,000万円。ただし変動は将来上昇リスクあり。金利が2%まで上昇しても払える借入額を上限にすると安心です。
- 団信オプションは「がん50%（無料）」が鉄板：健康な30〜40代なら、金利上乗せ0.2〜0.3%の全疾病団信より、多くの銀行で無料の「がん50%団信」を選ぶ方が費用対効果が高いです。上乗せ0.1%は総支払額で約80万円のコスト増です。
- 控除期間中の繰上返済は要検討：住宅ローン控除期間中（最大13年）は金利 < 控除率（0.7%）が成立する変動金利なら、繰上返済せずに残高を維持した方が得です。控除終了後（14年目以降）に一気に繰上返済するのが王道パターン。
※ 上記は一般論です。個別の金融判断は金融機関・FP専門家にご相談ください。
このツールの計算根拠
このツールで対応していないこと
本ツールは代表的なケースの概算を目的としています。以下のケースでは実際の返済額・控除額と差が生じます。
- 変動金利の将来上昇：現在金利での試算です。変動金利は5年/125%ルールや金融情勢で変動しますが、将来の金利推移は予測不能のため織り込んでいません。
- 金融機関個別の手数料・保証料：事務手数料（定率型/定額型）・保証料・団信上乗せ金利は銀行ごとに異なり、本ツールは「金利のみ」での比較です。実際の総支払額は30〜100万円程度の差が生じます。
- ペアローン・連帯債務：単独ローン前提の計算です。夫婦それぞれの所得税・控除適用額が異なる場合は個別試算が必要です。
- 繰上返済の反映：本ツールは当初借入額で計算しており、繰上返済後の残高変動・控除縮小は未反映です。
- 個別の審査判断・金利適用：本サイトは金融相談・金融商品販売を行うものではありません。実際の借入可能額・金利は金融機関の審査によります。
よくある質問（FAQ）
繰上返済はシミュレーションできますか？
ボーナス返済の割合はどれくらいが適切ですか？
住宅ローン控除は確定申告が必要ですか？
計算根拠・参照データ
本ツールの計算は、以下の公的機関のデータ・法令に基づいています。
※ 計算結果はあくまで概算です。正確な金額は各公的機関や専門家にご確認ください。
免責事項
本ツールの計算結果はあくまで概算・目安であり、実際の返済額や控除額を保証するものではありません。
- 金融機関の審査基準・手数料・保証料等は考慮されていません。
- 住宅ローン控除額は所得税・住民税の納税額が上限となりますが、本ツールでは所得税額の計算は行っていません。
- 実際の借入条件は金融機関にお問い合わせください。
- 税制は変更される可能性があります。最新情報は国税庁のWebサイト等をご確認ください。
関連コラム
住宅ローン返済額の計算式（元利均等返済）
元利均等返済は、毎月の返済額（元金＋利息）が一定になる返済方式です。月々の返済額は借入額・金利・返済期間から以下の公式で求めます。
月利 = 年利 ÷ 12
返済回数 = 返済年数 × 12
毎月返済額 = 借入額 × 月利 × (1 + 月利)^返済回数 ÷ ((1 + 月利)^返済回数 − 1)
総返済額 = 毎月返済額 × 返済回数
利息総額 = 総返済額 − 借入額
※計算根拠: 計算ロジック公開ページ
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