【2026年版】住宅ローン控除の条件・計算方法・申請手順を完全解説

最終更新: 2026年3月

住宅を購入する際、多くの方が利用する「住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）」。年末の住宅ローン残高の0.7%が所得税から最大13年間控除される大きな節税制度ですが、制度の条件や計算方法は複雑で、2024年以降は省エネ基準による区分も加わり、さらにわかりにくくなっています。この記事では、2026年に住宅を取得・入居する方を中心に、住宅ローン控除の条件・計算方法・確定申告の手順を初心者にもわかりやすく完全解説します。

住宅ローン控除とは

住宅ローン控除（正式名称：住宅借入金等特別控除）は、住宅ローンを利用してマイホームを取得・増改築した場合に、毎年の年末時点における住宅ローン残高の0.7%に相当する金額が所得税から直接控除される制度です。所得税から引ききれない場合は、翌年度の住民税からも一部控除されます（上限9.75万円）。

たとえば、年末の住宅ローン残高が3,000万円の場合、3,000万円 × 0.7% = 21万円が所得税から控除されます。これが最大13年間続くため、トータルで数百万円の節税効果が期待できる非常に大きな制度です。

以前は控除率が1.0%でしたが、2022年の税制改正により0.7%に引き下げられました。一方で、控除期間は10年から13年に延長（新築の場合）されたため、トータルの控除額には大きな差がないケースも多くあります。

2026年の控除条件一覧

住宅ローン控除の借入限度額と控除期間は、住宅の種類（新築/中古）と省エネ性能によって大きく異なります。2024年以降、省エネ基準を満たさない一般の新築住宅は原則として控除対象外になりました。以下は2025年・2026年入居の場合の条件一覧です。

新築住宅・買取再販住宅（2025年・2026年入居）

中古住宅（2025年・2026年入居）

控除を受けるための条件

住宅ローン控除を受けるためには、住宅・ローン・本人に関する複数の条件をすべて満たす必要があります。一つでも満たさない場合は控除を受けられませんので、事前にしっかり確認しましょう。

住宅に関する条件

1. 床面積が50平方メートル以上であること
登記簿上の床面積が50平方メートル以上であることが必要です。マンションの場合は専有部分の面積（壁芯ではなく内法面積）で判定されます。なお、合計所得金額が1,000万円以下の場合は、40平方メートル以上50平方メートル未満の住宅も対象となります。

2. 床面積の2分の1以上が自己の居住用であること
店舗兼住宅などの場合、居住用部分が全体の2分の1以上を占めている必要があります。

3. 新築・取得の日から6か月以内に入居すること
住宅の引き渡しを受けてから6か月以内に入居し、その年の12月31日まで引き続き居住していることが必要です。

4. 省エネ基準を満たすこと（2024年以降の新築）
2024年1月1日以降に建築確認を受けた新築住宅は、省エネ基準に適合していることが控除の条件です。省エネ基準に適合しない住宅は控除対象外となります。

ローンに関する条件

5. 返済期間が10年以上であること
住宅ローンの返済期間が10年以上であることが必要です。繰上返済により返済期間が10年未満になった場合は、その時点で控除の適用がなくなります。

6. 金融機関等からの借入であること
銀行・信用金庫・住宅金融支援機構（フラット35）・勤務先からの借入などが対象です。ただし、親族や知人からの借入は対象外です。勤務先からの借入の場合は、利率が0.2%以上であることが条件です。

本人に関する条件

7. 合計所得金額が2,000万円以下であること
控除を受ける年の合計所得金額が2,000万円を超える場合は、その年は住宅ローン控除を受けられません。翌年以降に所得が2,000万円以下になれば再び控除を受けられます。

8. 居住用財産の譲渡に関する特例を受けていないこと
入居した年とその前後2年間（計5年間）に、居住用財産の3,000万円特別控除や買換え特例などを適用していないことが条件です。

控除額の計算方法

住宅ローン控除の計算方法は比較的シンプルですが、借入限度額の上限や所得税・住民税からの控除順序を理解しておくことが重要です。

控除の順序は以下のとおりです。まず所得税から控除し、引ききれない場合は翌年度の住民税から控除されます。

計算例：年収600万円・借入3,000万円・省エネ基準適合住宅の場合

具体的な計算例を見てみましょう。年収600万円の会社員が省エネ基準適合住宅（借入限度額3,000万円）を購入し、年末のローン残高が2,900万円の場合です。

控除額の計算：2,900万円 × 0.7% = 20.3万円

年収600万円の会社員の所得税額は概算で約20万円（各種控除後）とすると、住宅ローン控除20.3万円のうち約20万円が所得税から控除され、残りの約0.3万円が住民税から控除されます。結果として、所得税がほぼ0円になります。

借入額別の控除額早見表

借入額と住宅の種類別に、住宅ローン控除の1年目の控除額と13年間（または10年間）の最大控除総額の目安をまとめました。実際の年末残高は毎年減少するため、総額はあくまで目安です。

新築住宅（控除期間13年間）

中古住宅（控除期間10年間）

1年目の確定申告の手順

住宅ローン控除を初めて受ける1年目は、会社員であっても確定申告が必要です。2年目以降は年末調整で控除を受けられますが、初年度だけは必ず確定申告を行わなければなりません。以下に、必要書類と申告の手順を詳しく解説します。

必要書類チェックリスト

確定申告の手順

2年目以降の年末調整での手続き

1年目の確定申告が完了すると、税務署から「給与所得者の（特定増改築等）住宅借入金等特別控除申告書」が届きます。この書類は控除期間分（13年分または10年分）がまとめて送付されるため、大切に保管してください。

2年目以降は、以下の2つの書類を勤務先に提出するだけで、年末調整により住宅ローン控除が適用されます。

1. 住宅借入金等特別控除申告書（税務署から届いたもの）
該当する年分の申告書に必要事項を記入します。年末残高や控除額の計算欄があるため、金融機関から届く年末残高等証明書の金額を転記してください。

2. 住宅ローンの年末残高等証明書（金融機関から届くもの）
毎年10〜11月頃に金融機関から届きます。届かない場合や紛失した場合は、金融機関に連絡して再発行を依頼しましょう。

ふるさと納税・iDeCoとの併用時の注意点

住宅ローン控除は他の税制優遇と併用できますが、組み合わせによっては控除メリットが減少する場合があります。特にふるさと納税とiDeCoとの併用は、多くの方が気になるポイントです。

ふるさと納税との併用

住宅ローン控除とふるさと納税は併用可能ですが、以下の点に注意が必要です。

ワンストップ特例を利用する場合：ふるさと納税のワンストップ特例制度を利用すれば、寄附金控除は住民税から直接控除されます。住宅ローン控除は所得税から優先的に控除されるため、両者の控除枠が重なりにくく、相性が良いです。ただし、確定申告を行う場合（住宅ローン控除1年目など）はワンストップ特例が無効になるため、ふるさと納税分も確定申告に含める必要があります。

確定申告する場合：確定申告では、ふるさと納税は所得控除（寄附金控除）として適用されます。これにより課税所得が減り、所得税額が下がります。住宅ローン控除は所得税額から差し引くため、所得税額が小さくなると住宅ローン控除の恩恵が減る可能性があります。ただし、引ききれない分は住民税から控除されるため、大きく損をすることは通常ありません。

iDeCo（個人型確定拠出年金）との併用

iDeCoの掛金は全額が所得控除（小規模企業共済等掛金控除）として扱われるため、課税所得が減少します。その結果、所得税額が下がり、住宅ローン控除の「引ける額」が減少する可能性があります。

ただし、iDeCoによる所得控除は住民税にも効果があるため、住民税の負担が軽減されます。また、住宅ローン控除で所得税から引ききれなかった分は住民税から控除されるため、実質的にはiDeCoと住宅ローン控除の併用でトータルの節税効果は大きくなることがほとんどです。

注意すべきは、所得税額がごく少額の場合です。住宅ローン控除で所得税が0円になっている場合、iDeCoの所得控除による所得税の軽減効果はゼロになります。このような場合でも住民税の軽減効果は残りますが、iDeCoの節税メリットが薄れる可能性があることを認識しておきましょう。

省エネ基準と控除額の関係

2024年以降、住宅ローン控除は省エネ性能によって大きく条件が変わるようになりました。住宅の省エネ性能は大きく3つのランクに分けられ、ランクが高いほど借入限度額が大きくなります。

認定住宅（最高ランク）

認定長期優良住宅と認定低炭素住宅がこのカテゴリに該当します。借入限度額は4,500万円（2025年・2026年入居）と最も高く、年間最大31.5万円、13年間で最大約350万円の控除を受けられます。長期優良住宅は耐震性・省エネ性・劣化対策などの基準を満たした住宅で、低炭素住宅はCO2排出量の削減に配慮した住宅です。

ZEH水準省エネ住宅（中間ランク）

ZEH（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）水準の省エネ住宅は、借入限度額3,500万円で、年間最大24.5万円、13年間で最大約272万円の控除を受けられます。ZEHとは、断熱性能と省エネ設備によりエネルギー消費をほぼゼロにする住宅のことです。太陽光発電と組み合わせるケースが一般的です。

省エネ基準適合住宅（最低ライン）

省エネ基準に適合する住宅は、借入限度額3,000万円で、年間最大21万円、13年間で最大約233万円の控除を受けられます。2025年4月からの新基準（改正建築物省エネ法）では、すべての新築住宅に省エネ基準への適合が義務化されるため、今後はこのランクが事実上の最低基準となります。

省エネ基準非適合住宅（対象外）

2024年1月1日以降に建築確認を受けた新築住宅で、省エネ基準に適合していないものは住宅ローン控除の対象外です。これからマイホームを建てる方は、少なくとも省エネ基準に適合する仕様にすることが必須です。

中古住宅の場合の注意点

中古住宅でも住宅ローン控除を受けることができますが、新築とは異なる条件があります。中古住宅の購入を検討している方は、以下の点に注意してください。

1. 新耐震基準への適合が必須
中古住宅で住宅ローン控除を受けるためには、1982年（昭和57年）1月1日以降に建築された住宅であることが必要です（新耐震基準適合）。登記簿で建築日を確認してください。1981年以前の建物は原則対象外ですが、耐震基準適合証明書を取得すれば対象になる場合があります。

2. 借入限度額と控除期間が異なる
中古住宅の借入限度額は、認定住宅等で3,000万円、その他の住宅で2,000万円と、新築よりも低く設定されています。また、控除期間は10年間で、新築の13年間より3年短くなります。

3. 個人間売買の場合の注意
不動産会社を通さない個人間売買（中古マンションの直接取引など）の場合、消費税が非課税となります。この場合でも住宅ローン控除は受けられますが、控除額の計算に影響する場合があります。

4. リフォーム・リノベーションによる控除
中古住宅を購入後にリフォームやリノベーションを行った場合、一定の要件を満たせば「住宅特定改修特別税額控除」や「住宅ローン控除（増改築等）」を受けられる場合があります。省エネ改修やバリアフリー改修は別途の控除制度もあるため、複数の制度を比較検討しましょう。

5. 買取再販住宅は新築扱いの場合も
不動産会社がリノベーション済みの中古住宅を販売する「買取再販住宅」は、一定の条件を満たせば新築住宅と同じ借入限度額・控除期間が適用されます。不動産会社に確認してみましょう。