不動産売却 税金シミュレーター【2026年対応】

長期譲渡と短期譲渡の違い

不動産の譲渡所得税は、売却した年の1月1日時点での所有期間によって税率が大きく異なります。

• 長期譲渡所得（5年超）：所得税15.315% + 住民税5% = 合計20.315%
• 短期譲渡所得（5年以下）：所得税30.63% + 住民税9% = 合計39.63%

税率に約2倍の差があるため、所有期間が5年に近い場合は売却時期の検討が重要です。なお、「5年超」の判定は売却した年の1月1日時点であるため、実際の所有期間が5年を超えていても、1月1日時点で5年以下となる場合は短期譲渡に分類されます。

3,000万円特別控除の条件

マイホーム（居住用財産）を売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります。主な適用条件は以下の通りです。

• 自分が住んでいた家屋、またはその家屋とともにした敷地の売却であること
• 住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
• 売り手と買い手が親子や夫婦など特別な関係でないこと
• 売却した年の前年・前々年にこの特例、またはマイホームの買換え特例を受けていないこと

この控除により、譲渡所得が3,000万円以下のマイホーム売却は実質非課税となります。

取得費が不明な場合の対応

相続した不動産や古い不動産で購入時の資料がない場合、売却価格の5%を「概算取得費」として計算できます（措法31条の4）。ただし、この方法では譲渡所得が大きくなり税負担が重くなるため、以下の資料を探すことをおすすめします。

• 売買契約書（不動産会社・司法書士が保管している場合も）
• 登記簿謄本の取得原因
• 住宅ローンの借入関連書類
• 当時の不動産仲介会社への照会
• 市街地価格指数を用いた推計（税理士への相談推奨）

10年超マイホーム軽減税率

所有期間10年超のマイホームを売却した場合、3,000万円特別控除後の課税譲渡所得に対し、通常よりも低い税率が適用されます。

• 6,000万円以下の部分：所得税10.21% + 住民税4% = 14.21%
• 6,000万円超の部分：所得税15.315% + 住民税5% = 20.315%

3,000万円特別控除との併用が可能で、長期保有のマイホーム売却では大幅な節税効果が見込めます。