【2026年版】固定資産税はいくら？計算方法・新築の減額・支払い時期を完全解説

最終更新: 2026年3月

マイホームを購入すると毎年かかる「固定資産税」。「固定資産税はいくらかかるの？」「計算方法がわからない」「新築だと安くなるって本当？」といった疑問をお持ちの方は少なくありません。この記事では、固定資産税の計算方法から新築住宅の減額措置、支払い時期、節税のコツまで、2026年の最新情報に基づいて初心者にもわかりやすく完全解説します。

固定資産税とは？基本の仕組みを解説

固定資産税とは、毎年1月1日時点で土地・建物・償却資産を所有している人に対して、その資産が所在する市区町村（東京23区は都）が課税する地方税です。住宅を購入すると、土地と建物それぞれに固定資産税がかかり、所有している限り毎年支払いが必要です。

固定資産税の課税対象は「土地」「家屋（建物）」「償却資産（事業用の設備など）」の3種類ですが、一般的な住宅所有者の場合は土地と建物の2つが対象となります。税額は自治体が算定した「固定資産税評価額」をもとに計算されます。

固定資産税と都市計画税の違い

固定資産税とあわせてよく聞く「都市計画税」は、市街化区域内に土地・建物を所有している場合に課税される税金です。固定資産税とは別の税金ですが、同じ納税通知書で一緒に請求されます。

多くの住宅地は市街化区域にあるため、実質的には固定資産税1.4%＋都市計画税0.3%＝合計1.7%の税負担となるケースがほとんどです。以降の解説では、都市計画税も含めて説明していきます。

固定資産税の計算方法

固定資産税の計算式は非常にシンプルです。基本の計算式を理解すれば、自分の物件の固定資産税を概算で求めることができます。

ただし、住宅用地の場合は「住宅用地の特例」により課税標準額が軽減されるため、評価額がそのまま課税標準額になるわけではありません。住宅用地の特例については後述する「固定資産税を安くする方法」のセクションで詳しく解説します。

土地の固定資産税の計算例

土地の固定資産税評価額が2,000万円、住宅用地（200平方メートル以下の小規模住宅用地）の場合を例に計算してみましょう。

建物の固定資産税の計算例

建物の固定資産税評価額が1,000万円の場合、建物には住宅用地のような特例がないため（新築減額は別途）、そのまま税率を掛けます。

建物の固定資産税 = 1,000万円 × 1.4% = 14万円
建物の都市計画税 = 1,000万円 × 0.3% = 3万円

したがって、上記の例では土地・建物合計の年間税額は約23.7万円（固定資産税18.7万円＋都市計画税5.0万円）となります。ただし、新築の場合はさらに建物の固定資産税が減額される場合があります。

評価額と実勢価格の違い

固定資産税を理解する上で重要なのが、「固定資産税評価額」と「実勢価格（市場価格）」の違いです。物件の購入価格と固定資産税評価額は異なるため、購入価格に税率を掛けても正しい固定資産税は計算できません。

4つの「価格」を理解する

日本の不動産には主に4つの「価格」が存在します。これらは「一物四価」と呼ばれ、目的に応じて異なる価格が使われます。

つまり、固定資産税評価額は実勢価格の約70%に設定されるのが一般的です。たとえば、4,000万円で購入した土地の固定資産税評価額は約2,800万円程度と推定できます。

建物の固定資産税評価額は、「再建築価格方式」で算出されます。これは同じ建物を同じ場所に新築した場合にかかる建築費（再建築価格）を基準に、経年劣化分を差し引いて評価額を算定する方法です。新築時の建物評価額は建築費の50〜60%程度が目安ですが、構造・設備・仕様により大きく異なります。

評価替えとは

固定資産税評価額は3年ごとに見直し（評価替え）が行われます。直近の評価替えは2024年度（令和6年度）に実施され、次回は2027年度（令和9年度）です。評価替えの年度以外は原則として評価額は据え置きですが、地価の下落が著しい場合は「下落修正」が適用されることがあります。

自分の固定資産税評価額は、毎年届く「納税通知書」に記載された「課税明細書」で確認できます。また、市区町村の窓口で「固定資産評価証明書」を取得することも可能です。

新築住宅の減額措置

新築住宅を取得した場合、一定の要件を満たすと建物部分の固定資産税が減額される特例があります。これは住宅取得を促進するための措置で、固定資産税の負担を大きく軽減してくれます。

減額期間

適用要件

新築住宅の減額措置を受けるための主な要件は以下の通りです。

1. 床面積の要件
居住用部分の床面積が50平方メートル以上280平方メートル以下であること。マンションの場合は共用部分の持分を含めた専有面積で判定します。貸家住宅の場合は40平方メートル以上280平方メートル以下です。

2. 居住用であること
居住用部分の割合が全体の1/2以上であること。店舗併用住宅の場合は、居住用部分のみが減額対象となります。

3. 2026年3月31日までの新築
新築住宅の減額措置は時限措置であり、現行制度では2026年3月31日までに新築された住宅が対象です。ただし、これまで延長が繰り返されており、今後も延長される可能性が高いとされています。

新築減額の計算例

建物の固定資産税評価額が1,200万円、床面積100平方メートルの新築一戸建ての場合を計算してみましょう。

通常の固定資産税 = 1,200万円 × 1.4% = 16.8万円
新築減額後（3年間） = 16.8万円 × 1/2 = 8.4万円

年間約8.4万円の減額が3年間続くため、3年間で合計約25.2万円の軽減効果があります。長期優良住宅の場合は5年間で約42万円の軽減となり、さらにお得です。

固定資産税の早見表（物件価格別）

物件の購入価格から固定資産税の目安を把握できるよう、価格帯別の早見表を作成しました。以下の条件で計算しています。

上記はあくまで概算であり、実際の税額は自治体の評価額や税率、土地の広さ、建物の構造・築年数などにより異なります。より正確な計算には、当サイトの固定資産税計算ツールをご利用ください。

支払い時期と納付方法

固定資産税は毎年課税され、自治体から届く納税通知書に基づいて支払います。支払い方法はいくつかの選択肢があり、自分に合った方法を選ぶことができます。

納税通知書の届く時期

固定資産税の納税通知書は、毎年4月〜6月頃に届きます（自治体により異なります）。通知書には課税明細書が同封されており、土地・建物それぞれの評価額、課税標準額、税額が記載されています。

支払い時期（納期限）

固定資産税は原則として年4回に分割して支払います。納期限は自治体ごとに異なりますが、代表的な例を紹介します。

納付方法の選択肢

固定資産税の納付方法は年々多様化しています。2026年現在、主に以下の方法が利用可能です。

1. 口座振替（自動引き落とし）
金融機関の口座から自動的に引き落とされるため、払い忘れの心配がありません。手数料も無料です。一度手続きすれば毎年自動的に適用されるため、最もおすすめの方法です。

2. 納付書による窓口払い
金融機関やコンビニエンスストアの窓口で納付書を使って支払います。コンビニ払いはバーコード付きの納付書が必要で、金額の上限（通常30万円）があります。

3. クレジットカード払い
自治体の公式サイトやスマートフォンアプリから、クレジットカードで支払えます。ポイントが貯まるメリットがありますが、決済手数料（税額1万円ごとに約80〜100円）がかかる場合があります。ポイント還元率と手数料を比較して検討しましょう。

4. スマートフォン決済
PayPay、LINE Pay、d払い、au PAYなどのスマートフォン決済に対応する自治体が増えています。納付書のバーコードを読み取るだけで簡単に支払えます。多くの場合、決済手数料は無料です。

5. 一括払い
4期分をまとめて第1期の納期限までに一括で支払うことも可能です。一括払いの割引制度はありませんが、払い忘れを防げるメリットがあります。前納報奨金制度を設けている自治体もありますが、廃止された自治体が多いため、お住まいの自治体に確認してください。

固定資産税を安くする方法

固定資産税は毎年かかる税金だからこそ、正しい知識で適切な軽減措置を受けることが大切です。ここでは、固定資産税を合法的に安くする方法をまとめます。

1. 住宅用地の特例（小規模宅地の特例）

住宅が建っている土地（住宅用地）には、固定資産税が大幅に軽減される特例が適用されます。これは最も効果の大きい軽減措置です。

この特例があるため、更地にするよりも住宅が建っている方が土地の固定資産税は大幅に安くなります。古い空き家を取り壊して更地にすると、翌年から固定資産税が最大6倍になるケースがあるため、空き家の解体・売却の際は税金面の影響も検討してください。

ただし、2015年に施行された「空家等対策の推進に関する特別措置法」により、「特定空家等」に指定された場合は住宅用地の特例が適用除外となります。適切な管理が行われていない空き家は特例を受けられなくなるため注意が必要です。

2. 新築住宅の減額措置

前述の通り、新築住宅は建物部分の固定資産税が3年間（長期優良住宅は5年間）1/2に減額されます。長期優良住宅の認定を受けると2年間長く減額を受けられるため、新築を計画している方は認定取得を検討する価値があります。

3. 省エネ・バリアフリー・耐震リフォーム減税

既存住宅に一定のリフォーム工事を行った場合、翌年度分の固定資産税が減額される制度があります。

4. 評価額に疑問がある場合の対応

固定資産税評価額が実態と合っていないと感じた場合、以下の手段があります。

審査申出：評価替えの年度に限り、固定資産評価審査委員会に審査を申し出ることができます（納税通知書を受け取った日から原則3か月以内）。

縦覧制度の活用：毎年4月〜5月頃に「縦覧帳簿」で、自分の固定資産と同一区域内の他の固定資産の評価額を比較することができます。明らかに高い場合は、審査申出の根拠となります。

家屋調査の確認：新築時に自治体の職員が行う「家屋調査」の結果が評価額に反映されます。調査時に立ち会い、建物の仕様（構造、設備のグレードなど）が正確に反映されているか確認しましょう。

マンションvs一戸建ての固定資産税の違い

マンションと一戸建てでは、固定資産税の計算で異なる点がいくつかあります。物件選びの際に知っておくと役立つポイントを解説します。

土地の持分の違い

一戸建ての場合、敷地全体が所有者の土地として課税されます。一方、マンションの場合は土地を区分所有者全員で共有しており、各戸の「持分割合」に応じた面積分のみが課税対象です。

たとえば、敷地面積1,000平方メートルのマンション（50戸）の場合、1戸あたりの持分は約20平方メートルです。小規模住宅用地（200平方メートル以下）の特例が適用されるため、マンションの方が土地の固定資産税は一般的に安くなります。

建物の経年減価の違い

建物の固定資産税評価額は経年により減価しますが、構造によって減価の速度が異なります。

マンション（RC造）は減価が緩やかなため、築年数が経っても建物の評価額が高い状態が長く続きます。一方、木造一戸建ては築25年程度で評価額が下限（新築時の20%）に達するため、築年数が経つほど建物の固定資産税は安くなります。

新築減額期間の違い

新築の場合、一戸建て（一般住宅）は3年間の減額ですが、マンション（3階建て以上の耐火・準耐火構造）は5年間の減額を受けられます。長期優良住宅の場合、一戸建ては5年間、マンションは7年間です。減額期間の長さはマンションの方が有利です。

総合比較

一般的に、新築直後はマンションの方が固定資産税は高く、築年数が経つにつれて一戸建ての方が安くなる傾向があります。ただし、これは立地（土地の評価額）や物件の規模によっても大きく変わるため、個別の物件で比較することが重要です。