住宅ローンの選び方【2026年版】固定金利vs変動金利、あなたに合うのはどっち？

最終更新: 2026年3月

住宅ローンを組む際に最も悩むのが「固定金利と変動金利、どちらを選ぶか」という問題。この記事では、それぞれのメリット・デメリットを整理し、2026年の金利動向を踏まえた選び方のポイントを解説します。

結論：どちらが得かは「金利上昇シナリオ」次第

2026年3月時点で、変動金利は約0.3〜0.5%、固定金利（フラット35）は約1.8〜2.0%と、依然として大きな金利差があります。この金利差は毎月の返済額に直結するため、「変動金利のほうが数万円安い」という理由で変動金利を選ぶ方が多い状況です。

しかし、日銀の金融政策正常化が進む中、変動金利の上昇リスクは以前より高まっています。大切なのは「最悪のシナリオでも返済を続けられるか」をシミュレーションで確認することです。

固定金利のメリット・デメリット

固定金利は「保険」のようなものです。保険料（金利差）を払うことで、金利上昇というリスクから身を守ります。以下のような方に向いています。

・返済額の変動に不安を感じる方
・金利動向を定期的にチェックする余裕がない方
・家計に余裕が少なく、返済額の増加に耐えられない方
・長期のライフプランを確定させたい方（教育費など出費が重なる時期がある場合）

変動金利のメリット・デメリット

変動金利は以下のような方に向いています。

・家計に余裕があり、金利上昇にも対応できる方
・繰り上げ返済を積極的に行う予定の方
・返済期間が短い（15年以下など）方
・金利動向を定期的にチェックでき、必要に応じて借り換えを検討できる方

5年ルール・125%ルールとは

変動金利の住宅ローンには、急激な返済額の増加を防ぐための2つのルールがあります。ただし、これらは「返済額の見た目」を抑えるだけで、金利上昇の影響そのものをなくすわけではない点に注意が必要です。

5年ルール

金利が上昇しても、5年間は毎月の返済額が変わらないというルールです。ただし、返済額のうち「利息部分」と「元本部分」の割合が変わります。金利が上がると利息の割合が増え、元本の返済が遅れます。

つまり、5年ルールは返済額の急変を防いではくれますが、元本の返済が先送りされているだけです。最悪の場合、利息すら返済額で賄えない「未払い利息」が発生する可能性もあります。

125%ルール

5年ごとの返済額見直し時に、増額幅は前回の返済額の125%（1.25倍）までに制限されるルールです。例えば、月10万円の返済額は、次の見直しで最大12.5万円まで。その次の見直しで最大15.6万円まで、という具合です。

2026年の金利動向と今後の見通し

2024年以降、日銀はマイナス金利政策を解除し、段階的な利上げを進めています。これを受けて住宅ローン金利にも変化が見られます。

変動金利は、銀行間の競争が激しく、基準金利は上昇していても優遇幅の拡大で実質金利は低く抑えられている状況です。しかし、今後さらに利上げが進めば、優遇幅だけでは吸収しきれなくなる可能性があります。

固定金利は長期金利（10年国債利回り）に連動するため、変動金利より先に上昇する傾向があります。「固定金利にしようかな」と思ったときには、すでに金利が上がっていることが多い点は留意が必要です。

年収別の借入可能額早見表

以下は返済負担率25%を基準とした、借入可能額の目安です。返済期間35年、元利均等返済で計算しています。

シミュレーションで確認しよう

住宅ローンは人生最大の借金です。「なんとなく」で決めるのではなく、必ずシミュレーションで以下の点を確認しましょう。

1. 毎月の返済額：手取り月収の25%以内に収まっているか
2. 総返済額：固定と変動でいくら差が出るか
3. 金利上昇シナリオ：変動金利が2%・3%に上がっても返済可能か
4. 住宅購入の総コスト：頭金・諸経費・引越し費用・ランニングコストの合計

当サイトの住宅ローン計算ツールでは、これらすべてをシミュレーションできます。複数のパターンを比較して、納得のいく選択をしてください。