固定資産税計算シミュレーション

固定資産税とは？仕組みをわかりやすく解説

固定資産税の基本

固定資産税は、毎年1月1日時点で土地・建物・償却資産を所有している人に課される地方税です。市区町村が課税主体となり、税率は標準税率1.4%が適用されます。納税通知書は通常4月～6月頃に届き、年4回に分けて納付するか、一括納付を選ぶことができます。

固定資産税評価額と時価の違い

固定資産税の計算基礎となる「評価額」は、実際の売買価格（時価）とは異なります。土地の評価額は公示価格の約70%、建物は建築費の約50～70%が目安です。評価額は3年に1度見直され（評価替え）、直近では2024年度に評価替えが行われました。次回は2027年度の予定です。購入価格がそのまま評価額になるわけではないので注意しましょう。

住宅用地の軽減措置（特例）

住宅の敷地として使われている土地には「住宅用地の特例」が適用され、固定資産税が大幅に軽減されます。具体的には以下の通りです。

• 小規模住宅用地（200m²以下の部分）: 評価額 × 1/6 に軽減（都市計画税は 1/3）
• 一般住宅用地（200m²超の部分）: 評価額 × 1/3 に軽減（都市計画税は 2/3）

この特例は住宅が建っていることが条件です。空き家を取り壊して更地にすると特例が外れ、税額が最大6倍になる場合があるため注意が必要です。2015年の「空家等対策特別措置法」により、特定空家に指定されると住宅用地特例の適用が除外される場合もあります。

新築住宅の減額措置

新築住宅の建物については、一定期間、固定資産税が1/2に減額されます。減額期間は建物の構造によって異なります。

• 一般住宅（3階建て以下）: 新築後3年間
• 耐火・準耐火構造（3階建て超）: 新築後5年間

ただし、減額対象は床面積120m²以下の部分に限られます。この計算ツールでは簡易的に建物全体に減額を適用していますが、120m²を超える大きな住宅では実際の減額幅は小さくなります。

都市計画税について

都市計画税は、市街化区域内の土地・建物に課される税金で、都市計画事業（道路・公園・下水道の整備等）の費用に充てられます。税率の上限は0.3%で、本ツールではこの標準的な税率を使用しています。市街化調整区域に所在する不動産には課されません。

固定資産税を節税するポイント

固定資産税の節税策としては、住宅用地の特例を確実に適用させること、評価額に疑問がある場合は「審査の申出」を行うこと、各種減額制度（省エネ改修・バリアフリー改修等）を活用することなどが挙げられます。また、固定資産課税台帳の縦覧期間（4月1日～最初の納期限の日）を利用して、近隣の土地との評価バランスを確認することも有効です。

よくある質問（FAQ）