不動産投資利回りの基礎知識
不動産投資を検討する際、最も重要な指標の一つが「利回り」です。利回りには複数の種類があり、それぞれの意味を正しく理解することが投資判断の基礎となります。
表面利回り（グロス利回り）
表面利回りは、物件の収益性を大まかに把握するための指標です。年間の家賃収入を物件価格で割って算出します。不動産広告で「利回り○%」と表示される場合、通常この表面利回りを指します。経費や空室を考慮していないため、実際の収益とは乖離がある点に注意が必要です。
実質利回り（ネット利回り）
実質利回りは、経費を差し引いた実際の手取り収入をベースに計算します。管理費・修繕積立金・管理委託料・固定資産税・火災保険料などの年間経費を家賃収入から差し引き、物件価格に諸費用（仲介手数料・登記費用・不動産取得税等）を加えた投資総額で割ります。投資判断にはこちらが重要です。
キャッシュフロー
キャッシュフローは実際に手元に残るお金です。家賃収入から経費とローン返済額を差し引いて計算します。キャッシュフローがプラスであれば、毎月の持ち出しなく運用でき、マイナスの場合は毎月の補填が必要になります。レバレッジ（ローン活用）の度合いによって大きく変動します。
減価償却と節税
建物は経年劣化するため、取得価額を法定耐用年数にわたって経費計上（減価償却）できます。木造22年、軽量鉄骨27年、重量鉄骨34年、RC造47年が法定耐用年数です。中古物件の場合は残存耐用年数で計算し、耐用年数を超えた物件は簡便法で算出します。減価償却費は実際の支出を伴わない経費のため、所得税の節税効果があります。
投資回収年数
投資した自己資金を何年で回収できるかを示す指標です。自己資金を年間キャッシュフローで割って算出します。一般的に10〜15年以内の回収が目安とされますが、立地や物件の将来性も含めて総合的に判断する必要があります。