固定金利vs変動金利を徹底比較【2026年版】｜住宅ローンはどちらが得？

最終更新: 2026年3月

30秒でわかるポイント

  • 2026年3月時点：変動金利0.3〜0.7%、全期間固定1.8〜2.2%
  • 借入3000万円・35年の場合、変動(0.5%)と固定(2.0%)で総返済額は約500万円の差
  • ただし変動金利が2%以上に上昇すると固定のほうが得になるケースも
  • 日銀の利上げ局面にあり、変動金利の上昇リスクは過去10年より高い

住宅ローンの固定金利と変動金利を、返済額・金利上昇リスク・総返済額の観点で徹底比較。借入額と期間を入力するだけで、両方の返済額差をシミュレーションできます。

借入額別の返済シミュレーション比較

元利均等返済・35年ローンの場合。変動金利0.5%（当初固定）、全期間固定2.0%で比較。

項目 変動金利（0.5%） 固定金利（2.0%） 差額
借入額 3,000万円 / 35年
月々返済額 77,876円 99,379円 21,503円/月
総返済額 約3,271万円 約4,174万円 約903万円
うち利息総額 約271万円 約1,174万円 約903万円
借入額 5,000万円 / 35年
月々返済額 129,793円 165,632円 35,839円/月
総返済額 約5,452万円 約6,957万円 約1,505万円
うち利息総額 約452万円 約1,957万円 約1,505万円
※ 変動金利は当初金利が35年間変わらない前提での計算です。実際は半年ごとに金利が見直されます。

金利上昇シナリオ別の総返済額比較

借入3,000万円・35年。変動金利が5年ごとに段階的に上昇した場合と、全期間固定2.0%を比較。

シナリオ 変動金利の推移 変動の総返済額 固定の総返済額 結果
金利据え置き 0.5%のまま 約3,271万円 約4,174万円 変動が903万円得
緩やかな上昇 0.5%→1.0%→1.5%→2.0% 約3,650万円 約4,174万円 変動が524万円得
中程度の上昇 0.5%→1.5%→2.5%→3.0% 約4,050万円 約4,174万円 変動が124万円得
急激な上昇 0.5%→2.0%→3.5%→4.0% 約4,550万円 約4,174万円 固定が376万円得
バブル期並み 0.5%→3.0%→5.0%→5.0% 約5,200万円 約4,174万円 固定が1,026万円得
※ 変動金利の推移は5年ごとの見直しを想定した概算です。実際は半年ごとに見直されます。5年ルール・125%ルールは考慮していません。

返済額比較シミュレーター

借入額・期間・金利を入力して、固定金利と変動金利の返済額を比較します。

万円
年
%
%
%

あなたの状況ではどちらが向いている？ 判定チャート

1
返済期間はどのくらいですか？
20年以上 → 金利上昇リスクが高い。次の質問へ。
15年以下 → 金利上昇の影響は限定的。変動金利でもリスクは低い。
短期間で返済できるなら変動金利が有利な可能性が高い
2
返済額が1.5倍になっても家計は大丈夫ですか？
はい（収入に余裕がある・貯蓄が十分） → 変動金利でリスクを取れる。次の質問へ。
いいえ（家計がギリギリ） → 固定金利で返済額を確定させたほうが安心。
返済額上昇に耐えられない場合は固定金利がおすすめ
3
繰上返済を積極的に行う予定はありますか？
はい → 変動金利で低金利のメリットを享受しつつ、元本を早期に減らす戦略が有効。
いいえ → 35年かけてじっくり返済するなら、金利上昇リスクを固定で抑えるのが安心。
4
今後の金利動向をどう見ていますか？
大きく上がると思う（2%以上の上昇） → 固定金利で確定させる
緩やかに上がる/横ばい → 変動金利のほうが有利になる可能性が高い
変動金利向き: 返済期間が短い・収入に余裕がある・繰上返済する予定・金利は大幅には上がらないと考える方
固定金利向き: 返済期間が長い・家計に余裕が少ない・計画的に返済したい・金利上昇リスクを避けたい方

固定金利と変動金利の基礎知識

変動金利のメリット・デメリット

メリット: 金利が低い（2026年3月で0.3〜0.7%）、金利が上がらなければ総返済額が少ない、繰上返済との相性が良い。デメリット: 金利上昇リスクがある、返済額が予測しにくい、5年ルールにより元本が減りにくくなる可能性。

固定金利のメリット・デメリット

メリット: 返済額が確定するため家計管理がしやすい、金利上昇リスクがない、ライフプランが立てやすい。デメリット: 変動金利より金利が高い（2026年3月でフラット35は1.8〜2.2%）、金利が下がっても恩恵を受けられない。

2026年の金利動向

日銀は2024年3月にマイナス金利を解除し、その後段階的な利上げを行っています。2026年現在、政策金利は引き続き上昇傾向にあり、変動金利も徐々に上昇しています。ただし、欧米と比べると日本の金利水準はまだ低く、急激な上昇は考えにくいとする見方もあります。

関連ツール: 金利上昇ストレステスト — 金利が上昇した場合の返済額増加をシミュレーションできます。

よくある質問（FAQ）

固定金利と変動金利、どちらが得ですか？
金利が大幅に上昇する場合は固定金利が得、現状維持〜緩やかな上昇なら変動金利が得です。2026年現在、日銀の利上げ局面にあるため、リスク許容度と返済期間で判断しましょう。
変動金利はどこまで上がる可能性がありますか？
政策金利が2〜3%に上昇した場合、変動金利は2.5〜4%程度になる可能性があります。返済額が1.5倍になっても耐えられるかを基準に判断しましょう。
5年ルール・125%ルールとは？
5年ルールは金利が変わっても5年間は返済額が変わらないルール、125%ルールは返済額見直し時に前回の125%が上限のルールです。ただし金利上昇分の利息は蓄積されるため注意が必要です。
固定金利の相場はどのくらいですか？
2026年3月現在、全期間固定（フラット35）は1.8〜2.2%程度、10年固定は1.0〜1.5%程度です。変動金利（0.3〜0.7%）と比べると高いですが、返済額確定の安心感があります。
途中で金利タイプを変更できますか？
多くの住宅ローンでは金利タイプの変更が可能ですが、変動→固定の場合、金利上昇局面では固定金利も既に上がっているため、タイミングが重要です。借り換えも選択肢のひとつです。

免責事項

本ツールの計算結果はあくまで概算・目安であり、実際の返済額を保証するものではありません。

  • 変動金利のシミュレーションは5年ごとに段階的に上昇する簡易モデルです。実際は半年ごとに見直されます。
  • 5年ルール・125%ルールは考慮していません。
  • 団体信用生命保険料、事務手数料、保証料は含まれていません。
  • 金利情報は2026年3月時点のものであり、変更される可能性があります。

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