住宅ローン 固定金利 vs 変動金利 比較シミュレーター

住宅ローンの金利タイプ選び 完全ガイド

固定金利と変動金利の基本的な仕組み

住宅ローンの金利タイプは大きく分けて「全期間固定金利」と「変動金利」の2つがあります。固定金利は借入時点の金利が返済完了まで一切変わらないため、毎月の返済額が確定し、将来の資金計画が立てやすいのが最大のメリットです。代表的な商品としては住宅金融支援機構の「フラット35」があり、2026年3月時点で年1.5〜2.0%台が主流となっています。

一方、変動金利は半年ごとに適用金利が見直されます。2026年3月時点では年0.3〜0.6%台と、固定金利より大幅に低い水準です。ただし、将来の金利上昇リスクを借り手が負うことになります。変動金利には「短期プライムレート」に連動するタイプが一般的で、日銀の政策金利の影響を直接受けます。

5年ルールと125%ルールとは

変動金利には、急激な返済額の増加から借り手を守るための2つのルールがあります。5年ルールは、金利が変動しても返済額は5年間据え置かれるというルールです。金利が上昇した場合、返済額に占める利息の割合が増え、元金の返済が遅れることになります。125%ルールは、5年後に返済額を見直す際、前回の返済額の125%（1.25倍）を上限とするルールです。

ただし、これらのルールはあくまで「返済額」の上昇を抑えるもので、「利息」そのものは増えます。金利が大幅に上昇すると、月々の返済額では利息を賄いきれず、未払い利息が発生するリスクもあります。本シミュレーターではこれらのルールを正確に反映した計算を行っています。

金利上昇シナリオの考え方

変動金利を選ぶ場合、将来の金利がどう推移するかを想定することが重要です。本ツールでは3つのシナリオを用意しています。楽観シナリオは緩やかな金利上昇を想定し、5年ごとに0.25%ずつ上限2.0%まで上昇するケースです。標準シナリオは5年ごとに0.5%ずつ上限3.0%まで上昇するケースで、過去の金利推移を参考にした中間的な想定です。悲観シナリオは3年ごとに0.5%ずつ上限4.0%まで上昇する急激なケースです。

損益分岐金利の意味

損益分岐金利とは、「変動金利がこの水準を超えて推移し続けると、固定金利を選んだほうが総返済額で有利になる」という金利水準のことです。例えば損益分岐金利が1.5%であれば、変動金利が将来的に平均1.5%を超える水準で推移すると予想する場合は固定金利を、それ以下で推移すると予想する場合は変動金利を選ぶのが合理的です。ただし、金利の予測は非常に難しいため、あくまで判断の一つの目安としてご活用ください。

2026年の金利動向と選び方のポイント

2026年現在、日銀は段階的な利上げ路線を継続しており、変動金利も緩やかに上昇傾向にあります。固定金利はすでに長期金利の上昇を織り込んだ水準にあるため、両者の金利差は以前より縮小しています。金利タイプの選択は、以下の要素を総合的に考慮して判断しましょう。

• 返済期間が長い場合（30年以上）: 金利上昇リスクにさらされる期間が長いため、固定金利の安心感が増す
• 家計に余裕がある場合: 金利上昇時にも繰上返済で対応できるなら、変動金利の低金利メリットを享受しやすい
• 金利上昇を許容できない場合: 教育費などの支出が重なる時期がある場合、返済額が確定する固定金利が安心
• 借入額が大きい場合: 金利差の影響が大きくなるため、慎重にシナリオ分析を行うことが重要

金利タイプ別シミュレーション: 3,500万円を35年借りた場合

実際の金利水準で試算すると、金利タイプごとの総返済額は以下のようになります。

変動金利0.40%とフラット35の1.85%では、総返済額で約1,000万円の差が生まれます。ただし変動金利は将来的に上昇する可能性があるため、この差は確定ではありません。仮に10年目に変動金利が1.5%へ上昇するシナリオでは、総返済額の差は約400〜500万円程度に縮小します。

団信（団体信用生命保険）の選び方で金利が変わる

住宅ローンには原則として団信加入が必須です。基本の団信（死亡・高度障害）は金利に含まれていますが、オプションを付けると金利が+0.1〜0.3%上乗せされます。借入3,500万円・35年で試算すると、+0.1%の上乗せは総返済額で約75万円のコスト増になるため、慎重に選ぶ必要があります。

• がん50%団信：がん診断でローン残高の50%が免除。上乗せ金利0〜0.05%（無料の銀行も多い）
• がん100%団信：がん診断で全額免除。+0.1〜0.2%
• 三大疾病団信：がん・急性心筋梗塞・脳卒中で全額免除。+0.2〜0.3%
• 全疾病団信：働けなくなった状態が続けばローン免除。+0.3%
• ワイド団信：持病があっても加入できる。+0.3%

30代・40代の健康な方は、最低限「がん50%団信（無料）」を付けておくのが鉄板です。がんの生涯罹患率は男性65%・女性50%程度と高く、家計へのインパクトも大きいためコストパフォーマンスが良い選択肢です。

フラット35のメリットと落とし穴

住宅金融支援機構が提供するフラット35は、以下の特徴があります。

• 全期間固定金利：35年間金利が変わらないため、返済計画が立てやすい
• 保証料無料：銀行の民間ローンで必要な保証料（借入額の約2%）がかからない
• 団信任意：団信を使わない選択肢があり、既加入の生命保険で代替可能
• 返済負担率が甘い：年収400万円以上なら35%まで（銀行は30%以下が多い）
• 転職・自営業でも通りやすい：民間より審査基準が柔軟

落とし穴としては、物件に「技術基準への適合」が求められる点。築古物件や違法建築・既存不適格建物はフラット35が使えないケースが多いため、中古物件を買う場合は事前に適合証明を取れるか確認が必須です。また、金利は民間の変動より高いため、低金利メリットを享受したい方には不向きです。

金利上昇時代の住宅ローン戦略

2024年以降、日銀のマイナス金利政策が終了し、短期金利の段階的な引き上げが進んでいます。変動金利のベースとなる短期プライムレートも2024年10月に引き上げられ、多くの銀行が変動金利を0.15%程度上昇させました。今後も金利上昇が続く可能性を踏まえ、以下の戦略が考えられます。

1. ストレステスト：変動金利が2%まで上昇した場合、月々返済額は何円になるかを試算。手取りの30%を超えるようなら変動は危険。
2. 繰上返済の余力確保：変動金利を選ぶなら、毎年100万円程度の繰上返済ができる貯蓄力が欲しい。
3. 借入期間の短縮：35年ではなく25年・30年で組めば、金利上昇の影響期間を短縮できる。
4. 頭金の増額：借入額を減らせば、金利上昇の金額インパクトも減る。頭金2割は堅実ライン。

よくある質問（FAQ）